Antworten auf Fragen zur Westerwaldkaserne


Klaus Mies, Bürgermeister der Stadt Montabaur

Weil das Interesse an dem Geschehen rund um die Vermarktung der Westerwaldkaserne groß ist und wir immer wieder von interessierten Menschen angesprochen werden, geben wir gerne öffentlich Antwort auf Fragen, die uns häufig gestellt worden sind.


Edmund Schaaf, Bürgermeister der Verbandsgemeinde Montabaur




 

Wem gehört die Westerwaldkaserne?


Die Westerwaldkaserne ist Eigentum der Bundesrepublik Deutschland. Die Vermarktung wurde der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) übertragen. Diese ist nach der Bundeshaushaltsordnung verpflichtet, das Vermögen des Bundes wirtschaftlich zu verwalten und muss bei der Vermarktung von Bundesliegenschaften auch Grundsätze des Wettbewerbsrechts beachten. Grundsätzlich muss die BImA Grundstücke zum Höchstgebot veräußern. Da die Gemeinde jedoch die Planungshoheit in ihrem Gebiet hat, ist es üblich, dass sich der Käufer vorher mit der Kommune abstimmt, ob die von ihm geplante Nutzung nach dem von ihr aufzustellenden Bebauungsplan zulässig ist. In der Regel werden Kaufverträge unter der aufschiebenden Bedingung abgeschlossen, dass der für die geplante Nutzung erforderliche Bebauungsplan durch Beschluss des Stadtrates in Kraft gesetzt wird und auch einer möglichen verwaltungsgerichtlichen Prüfung standhält.



Warum steht die Kaserne so lange leer?


Als der damalige Bundesverteidigungsminister Rudolf Scharping im Jahr 2001 überraschend entschied, die Westerwaldkaserne in Montabaur zu schließen, stand die Stadt Montabaur am Anfang der Vermarktung des ICE-Entwicklungsgebietes. Die Stadt hatte in dem ca. 35 ha großen Gelände zwischen dem ICE-Bahnhof, dem alten Bahnhof, der Kreisstraße 82 (Allmannshausen) und der Westtangente mit hohem finanziellen Aufwand Grundstücke gekauft sowie Straßen und Erschließungsanlagen gebaut. Die Planungen für das FOC standen am Anfang. Es war offen, ob das Land die Zustimmung dafür erteilen würde. Die nach der Genehmigung folgenden jahrelangen gerichtlichen Auseinandersetzungen mit Nachbarstädten - allen voran der Stadt Limburg - sind sicher noch in Erinnerung. Es war also für unsere Stadt von elementarer Bedeutung, die Grundstücke im ICE-Park zu einem angemessenen Preis veräußern zu können, um die vorfinanzierten Kosten zu refinanzieren. Wäre das nicht gelungen, hätte die Stadt finanziell am Abgrund gestanden. Außerdem erschien das wichtige Ziel der Stadt gefährdet, das Umfeld des Bahnhofs zu entwickeln, um den Bestand des ICE-Bahnhofs zu sichern. Dass diese Ziele später erreicht werden konnten, war damals keineswegs sicher. Die Schließung der Kaserne erfolgte somit in einer für die Stadt außerordentlich ungünstigen Situation. Ein gleichzeitiges Flächenangebot von weiteren ca. 35 ha in der Stadt Montabaur durch die BImA hätte die Vermarktung der Flächen am ICE-Bahnhof gefährdet. Deshalb wurde der BImA mitgeteilt, dass vor einer Vermarktung der Flächen im ICE-Park kein Baurecht für irgendeine Nutzung der Westerwaldkaserne geschaffen wird.



Warum wird das Gelände nicht aufgeteilt?


Die Wasserversorgungs- und Abwasserbeseitigungsanlagen der Kaserne müssen erneuert werden, ebenso die Stromversorgung und andere Erschließungsanlagen. Ein großes Problem bei ehemaligen Militärliegenschaften können Altlasten sein. Außerdem ist der Abbruch vieler nicht mehr benötigter oder sinnvoll nutzbarer Gebäude erforderlich. Dafür entstehen Kosten in Millionenhöhe. Wenn man die Kaserne parzellieren und an mehrere neue Eigentümer verkaufen würde, müsste eine öffentliche Erschließung durch die Stadt und die Verbandsgemeindewerke erfolgen. Diese müssten die Erschließungsanlagen erstellen und vorfinanzieren. Das wollen wir verhindern und erreichen, dass der Erwerber der Kaserne diese Maßnahmen auf eigene Kosten durchführt und die Anlagen anschließend an Stadt und Verbandsgemeinde unentgeltlich übereignet, ein in solchen Fällen übliches Verfahren. Bei Aufteilung der Flächen bestünde überdies die Gefahr, dass nur die wertvollen und gut nutzbaren Flächen und Gebäude Käufer finden, weniger attraktive aber verfallen würden und die Stadt später gezwungen wäre, auf ihre Kosten diese Gebäude mit enormem Aufwand abzureißen. Aus diesem Grund haben wir darauf gedrungen, dass die Kaserne nur von einem Käufer erworben und im Rahmen eines schlüssigen Gesamtkonzeptes einer Nutzung zugeführt werden kann.



Warum wurden keine Zwischennutzungen zugelassen?


Zunächst spricht – wie oben erläutert - die fehlende Erschließung gegen die Zulassung von Zwischennutzungen. Als die Berufsbildende Schule Montabaur Lehrsäle vorrübergehend für Unterrichtszwecke nutzte, gab es kein Trinkwasser in der Kaserne. Hinzu kommt: Hätte die Stadt einer Nutzung einzelner Hallen oder Flächen zugestimmt, hätte sie ihren Einfluss verloren. Die Kaserne ist bauplanungsrechtlich Außenbereich. Bauliche Maßnahmen und die Nutzung von Gebäuden sind dort grundsätzlich nicht zulässig. Wenn die Stadt in Einzelfällen einer Nutzung zugestimmt hätte, wäre die Kaserne Zug um Zug zum Innenbereich geworden. Ohne vorhandene Erschließung wären nur Nutzungen ohne Aufenthaltsräume, also z. B. Lagerflächen möglich gewesen. Hätte man diese an einer Stelle zugelassen, wäre keine weitere Nutzung dieser Art zu verhindern gewesen. Es bestand also die Gefahr, dass in der Westerwaldkaserne für die Entwicklung der Stadt und für die spätere Vermarktung schädliche Nutzungen erfolgt wären. Angesichts Lage der Kaserne nahe an den Wohngebieten und am Südeingang unserer Stadt galt es zu verhindern, dass dort Bauschuttlager o. ä. entstehen. Denn wenn erst einmal Schrott- und Lagerplätze entstanden sind, schreckt das Interessenten für hochwertige Nutzungen ab. Die Stadt Montabaur hat sogar ihre eigenen Bedürfnisse, einzelne Hallen für den Bauhof zu nutzen, dem Ziel einer langfristig sinnvollen Nutzung der Westerwaldkaserne untergeordnet.



Wie wurde die Kaserne angeboten?
Wer konnte Angebote abgeben?


Als im Jahr 2008 die Vermarktung des ICE-Parks so weit gediehen war, dass eine direkte Konkurrenz der Flächen nicht mehr bestand, haben wir der BImA angezeigt, dass die Vermarktung beginnen könne. 


Die BImA hat sodann 2010 ein sogenanntes Markterkundungsverfahren eingeleitet. Die Westerwaldkaserne wurde europaweit öffentlich angeboten. Jeder Interessierte konnte Angebote abgeben, musste aber dazu ein Nutzungskonzept darstellen.



Welche Einflussmöglichkeiten hat die Stadt?


Um die Nutzung der Kaserne zu ermöglichen, ist es erforderlich, dass die Verbandsgemeinde ihren Flächennutzungsplan ändert und die Stadt einen Bebauungsplan aufstellt. Die Kommunen haben die Planungshoheit. Oft wird falsch behauptet, die Planungshoheit der Stadt unterliege keinen Grenzen. Sie könne also beliebig regeln, welche Nutzungen sie wolle und welche nicht. Richtig ist, dass die Planungshoheit nur im Rahmen des geltenden Bauplanungsrechts, also des Baugesetzbuchs, der Baunutzungsverordnung und der dazu ergangenen Rechtsprechung ausgeübt werden kann. In einem Bebauungsplan kann die Gemeinde nur die nach der Baunutzungsverordnung zulässigen Festsetzungen für bestimmte Gebietstypen treffen. Wird also z. B. ein Gewerbegebiet ausgewiesen, sind dort alle Nutzungen zu genehmigen, die die Baunutzungsverordnung für solche Gebiete zulässt. Einschränkungen sind nur ganz begrenzt möglich. Die Stadt hat kein Recht, bestimmte Nutzungsausschlüsse, für die es in der Baunutzungsverordnung keine Ermächtigung gibt, zu erfinden. Sie kann auch nicht auf Dauer ohne sachlichen Grund die Aufstellung eines Bebauungsplanes verhindern, weil ein Bebauungsplan aufzustellen ist, wenn ein städtebauliches Bedürfnis besteht.


Auf keinen Fall hat die Stadt das Recht, der BImA vorzuschreiben, an wen sie das Grundstück zu welchem Preis verkauft. Insbesondere kann sie nicht Investoren einer bestimmten Nationalität diskriminieren und ausschließen.



Warum kauft die Stadt Montabaur nicht die Kaserne?


Die Stadt Montabaur hat selbst ein Angebot für den Kauf der Kaserne abgegeben, allerdings bewusst zu einem sehr niedrigen Preis, weil wir die hohen Erschließungs-, Abbruch- und Vorfinanzierungskosten einplanen mussten. Das Angebot der Stadt wurde durch andere Bieter um ein Vielfaches überboten.



Warum gibt es keine Zuschüsse des Landes
für die Konversion in Montabaur?


Zuschüsse des Landes für Konversionsmaßnahmen werden aus den üblichen Förderprogrammen gezahlt. Zuschüsse an Private sind nur unter engen Voraussetzungen, die hier nicht erfüllt sind, möglich. Das Land fördert nur Kommunen für öffentliche Aufgaben. Solche Zuwendungen erfordern immer, dass die Gemeinde einen Eigenanteil übernimmt. Da die Höchstbieter für die Westerwaldkaserne die notwendige Infrastruktur selbst schaffen wollten, wäre es widersinnig gewesen, wenn die Stadt Montabaur sich danach gedrängt hätte, derartige Maßnahmen selbst – mit eigener Kostenbeteiligung – durchzuführen. Außerdem haben uns Vertreter des Landes in Gesprächen darauf hingewiesen, dass in der Stadt Montabaur zurzeit zwei Maßnahmen mit hohen Landeszuschüssen aus Städtebauförderungsmitteln (häufig für Konversionsmaßnahmen eingesetzter Fördertopf) gefördert werden, nämlich der ICE-Park und die Stadtsanierung in der Innenstadt. Die erneute Förderung eines Großprojektes in der Stadt Montabaur aus Städtebauförderungsmitteln durch das Land wurde als äußerst schwierig und kaum darstellbar bezeichnet.



Mit welchen Investoren hat sich die Stadt beschäftigt?


Eigentlich hätte die Stadt nur die Möglichkeit gehabt, die Planungen der Höchstbieter, also der türkischen Investorengruppe, auf Vereinbarkeit mit ihren städtebaulichen Zielen zu prüfen. Wir haben jedoch gegenüber der BImA – um die Einflussmöglichkeiten der Stadt zu vergrößern – darauf gedrungen, dass sich die Bieter mit den drei höchsten Geboten der Stadt vorstellen können. Der Stadtrat und die Verwaltung haben sehr große Mühe und viel Zeit darauf verwandt, die verschiedenen Konzepte der drei Höchstbietenden zu prüfen. Bei einer Maßnahme von so großer Bedeutung kommt es insbesondere darauf an, ob das vom jeweiligen Investor geplante Projekt finanzierbar ist, welche Referenzen er vorweisen kann, wie der sich bei anderen Projekten verhalten hat (Vertragstreue, Zuverlässigkeit), ob sein vorgelegtes Konzept Erfolg versprechend ist, also z. B. an anderer Stelle erfolgreich umgesetzt wurde, und ob es mit den Zielen der Stadt vereinbar ist. Die drei Höchstbieter haben sich und ihre Konzepte dem Stadtrat vorgestellt. Am Ende erschien auch dem Stadtrat nur das Konzept der türkischen Investoren überhaupt realisierbar und mit den Zielen der Stadt vereinbar. Der Stadtrat hat am 19.04.2012 mit großer Mehrheit beschlossen, die Verwaltung zu beauftragen, mit den Investoren über den Abschluss eines städtebaulichen Vertrages zur Vorbereitung der Aufstellung eines Bebauungsplanes zu verhandeln.


Nach welchen Kriterien wurde das Konzept
der türkischen Investoren geprüft?


Bei jeder Gewerbeansiedlung prüfen wir sorgfältig, ob die Investoren wirtschaftlich leistungsfähig, seriös und vertragstreu sind, außerdem ob ihr Konzept wirtschaftlich realistische Chancen hat, erfolgreich umgesetzt zu werden. Hier haben wir uns im Vorfeld vielfältiger Informationsquellen und Beratungsmöglichkeiten bedient. Die Recherchen zu den oben genannten Fragen brachten keine Erkenntnisse, die es gegenüber der Investorengruppe und der BImA gerechtfertigt hätten, die Aufnahme von Verhandlungen über einen städtebaulichen Vertrag zu verweigern. Das führte letztlich ja auch zu dem Beschluss des Stadtrates im April 2012, die Verwaltung zu beauftragen, die Aufstellung eines Bebauungsplanes vorzubereiten und dazu über einen städtebaulichen Vertrag zu verhandeln. 



Warum wurde bis zum 17. Dezember 2012
in nichtöffentlichen Sitzungen beraten und entschieden?


Nach der Gemeindeordnung sind Grundstücksangelegenheiten in nichtöffentlicher Sitzung zu behandeln. Das hat gute Gründe. Gerade wenn es um die finanzielle Leistungsfähigkeit von Grundstücksinteressenten, die Finanzierbarkeit des Projekts, die Darlegung ihres Geschäftsmodells, ihr bisheriges Geschäftsgebaren an anderen Stellen geht, müssen im Stadtrat vertrauliche Informationen erteilt, ausgewertet und diskutiert werden. Es ist unzulässig und wäre es unverantwortlich, diese Dinge in der Öffentlichkeit auszutragen. Eine Gemeinde, die das missachtet, würde ihren Ruf als ernstzunehmender Verhandlungspartner für ansiedlungswillige Investoren über den konkreten Fall hinaus gefährden. Bei den Verhandlungen über die Westerwaldkaserne kommt noch hinzu, dass es gar nicht um den Verkauf eines Grundstücks durch die Stadt geht, sondern die BImA ein Bundesgrundstück verkaufen will und wir nur eingebunden sind. Wir haben immer wieder betont, dass mit der Einleitung des Bebauungsplanverfahrens die Beteiligung der Öffentlichkeit – wie es das Baugesetzbuch vorschreibt – selbstverständlich erfolgt. Der Stadtrat hatte uns nur beauftragt und ermächtigt, ein Bebauungsplanverfahren vorzubereiten. Nach dieser Vorbereitung wäre die Beteiligung der Öffentlichkeit selbstverständlich erfolgt, weil anders kein Bebauungsplan aufgestellt werden kann. Das Baugesetzbuch sieht zunächst einen Beschluss des Stadtrates vor, das Bebauungsplanverfahren einzuleiten. Mit dem Start des Bebauungsplanverfahrens verbunden ist in der Regel die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung in einem Stadium, in dem es noch keinen konkreten Planentwurf gibt. Später – wenn der Entwurf eines Bebauungsplanes existiert und vom Stadtrat gebilligt wurde – erfolgt erneut die Beteiligung der Öffentlichkeit. In jedem Stadium können sich alle interessierten Menschen zu dem Vorhaben äußern. Gleiches gilt für die öffentlichen Stellen und die Verbände wie z. B. die Naturschutzverbände. Wie ausgeführt: Wir hatten noch nicht das Stadium erreicht, überhaupt das Bebauungsplanverfahren einzuleiten. Diese Zusammenhänge haben wir wiederholt im Stadtrat erläutert. Leider haben einzelne Ratsmitglieder Gerüchte geschürt und den Eindruck vermittelt, die Öffentlichkeit sollte außen vor gehalten werden. Das war eindeutig falsch.



Woran sind die Verhandlungen mit den
türkischen Investoren letztlich gescheitert?


In einem städtebaulichen Vertrag können weitergehende Regelungen als in einem Bebauungsplan getroffen werden. Ein Bebauungsplan schafft zum Beispiel nur das Recht, die dort vorgesehene Nutzung vorzunehmen, verpflichtet aber nicht dazu. Für uns war es neben der Begründung einer vertraglichen Pflicht zur vereinbarten Nutzung auch von zentraler Bedeutung, durch einen solchen Vertrag über die Regelungsmöglichkeiten eines Bebauungsplanes hinaus sicherzustellen, dass nur die Nutzungen erfolgen, die Gegenstand der Verhandlungen waren, andere – evtl. schädliche Entwicklungen – also ausgeschlossen werden. Außerdem ist es in solchen Fällen immer wichtig, nicht nur den Fall der erfolgreichen Verwirklichung des Konzepts der Investoren einzuplanen, sondern auch Vorkehrungen für den Fall zu treffen, dass sich das Konzept nicht vollständige realisieren lässt. Wir haben deshalb darauf gedrungen, dass die große Fläche der Kaserne (ca. 35 ha) nicht in einem Zug, sondern zwar im Rahmen des Gesamtkonzepts, aber in planerisch sinnvollen Schritten auf Teilflächen entwickelt wird. Ferner forderten wir für den Fall, dass die vorgesehenen Nutzungen tatsächlich nicht oder nicht vollständig erfolgen würden, ein Ankaufsrecht der Stadt für die nicht genutzten Flächen dinglich zu sichern. Die türkischen Investoren wollten jedoch – wie sie erstmals in einer Verhandlung am 15.10.2012 erklärten – kurzfristig und vor Inkrafttreten des Bebauungsplanes als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden und frei sein, die Grundstücke später zu veräußern, wenn kein Bebauungsplan zustande kommt. Wir haben darauf hingewiesen, dass ein Bebauungsplan – unter Beteiligung der Öffentlichkeit – in einem ergebnisoffenen Verfahren aufgestellt werden muss, der Stadtrat also in seiner Planungsentscheidung frei bleiben muss, ob er – unter Berücksichtigung der im Verfahren auch von der Öffentlichkeit vorgetragenen Argumente – den Bebauungsplan als Satzung beschließt oder nicht. Diese Freiheit muss – so unsere Begründung – nicht nur rechtlich, gesichert sein, sondern darf auch nicht tatsächlich ausgehöhlt werden. Wir haben durchaus Verständnis für das wirtschaftliche Interesse der türkischen Investoren und möchten betonen, dass es keinerlei Gründe gibt, an der Seriosität unserer Verhandlungspartner zu zweifeln. Die oben geschilderten Interessen der Stadt mussten jedoch gesichert werden. Deshalb haben wir dem Stadtrat empfohlen zu beschließen, für das von den türkischen Investoren geplante Internationale Handels-und Geschäftszentrum keinen Bebauungsplan aufzustellen. Die türkischen Investoren haben vor der Stadtratssitzung am 17.12.2012 erklärt, dass sie von dem Vorhaben in Montabaur Abstand nehmen.



Wie geht es weiter?


Wir haben der BImA angekündigt, dass wir mit ihr alsbald nach dem Jahreswechsel Gespräche führen wollen, wie die Vermarktung der Westerwaldkaserne nun erfolgen soll. Dabei werden wir selbstverständlich – wie bisher – die Interessen der Stadt vertreten, müssen aber auch respektieren, dass die BImA die Interessen des Bundes zu vertreten hat. Wir hoffen, dass es gelingt, die Interessen zu verbinden und eine für die Entwicklung der Stadt und Verbandsgemeinde gute Lösung zu finden. Die Öffentlichkeit wird informiert, sobald es möglich ist.







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